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楼市泡沫为什么没有破泡沫有产生也有消化

发布时间:2021-01-21 15:05:36 阅读: 来源:甲醛生产家厂家

楼市泡沫为什么没有破 泡沫有产生也有消化

近日,中国社科院财经战略研究院公布的报告指出,房地产市场再次出现全面反弹,称住房供求已经失衡,房价面临全面失控,再度引发人们对“泡沫”论的关注。  资深财经评论员叶檀表示,从指标来看,现在房地产的确是存在泡沫的。比如说房地产总市值占GDP的比率、房价收入比、还有租金回报率,我国的泡沫已经超过了当时日本或者是美国房地产泡沫高峰期数值,但非常奇怪,到现在还没有破,而且交易量还比较大。  中国楼市泡沫有没有?究竟有多大?是不是已经超过了极限数值?会不会破?会在什么时候破?带着这些问题《扬子楼市》采访了两位房产专家,请他们谈谈各自的看法。  ■本报地产评论员方力卓  观点①  住宅产业不存在过多泡沫  中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天  中国的住宅地产由于其具有的社会属性,加上其背后的户籍政策以及优势资源分配等红利,需求是客观的。只要价格合适,不会有卖不掉的房子。  2009年、2010年的时候,过剩的流动资金不停寻找投资标的,很多行业都受到了不小的冲击。中国的房地产行业在资金吸纳方面有特殊的优势,也因此在随后充当了一个资金蓄水池的角色。  所以客观上我们要承认,房地产行业确实存在泡沫。但量化宽松是全球性的,也是全行业的,不只存在于房地产行业。  另一方面,中国房地产行业的特殊性在于,中国老百姓对拥有住房有着特殊的情结,这一部分更是不能单纯用数字做分析判断。日本也经历过疯狂购买阶段,但目前很多日本人已经习惯于租房住。美国的住宅观念一直都是随遇而安,没有强烈的拥有意愿。中国的住宅地产由于其具有的社会属性,加上其背后的户籍政策以及优势资源分配等红利,需求是客观的。很简单的例子,只要价格合适,不会有卖不掉的房子。  与此同时,中国与美国或日本相比,在经济以及房地产行业的发展阶段也不尽相同,不能依赖他们当时的数据指标做判断。  以目前掌握的具体情况看,作为分析标的的一二线城市中有40个左右不存在泡沫或泡沫不大。240个三四线样本城市中,有50个左右因为供应过量,前期涨幅明显,确实存在房价停滞的现象;同时,30个左右的三四线城市目前在上涨通道之中;另外160个城市依然有待开发,并且有相当的成长空间。从这些数据也可以判断住宅地产并不存在过多泡沫。  说有泡沫的话,商业地产的泡沫要远大于住宅市场。数据上看,2008年下半年以后全国出让土地一半以上以非住宅属性流向市场,商业地产的开发体量是非常大的。与此同时,对于商业地产非常关键的融资模式以及经营理念在我国都尚未成熟,后期的经营也要依赖周边住宅地产带来的人流,所有这些都使得商业地产存在很多变数。  观点②  泡沫有产生也有消化  南京大学商学院经济学系主任葛扬  只有当城市化进程逐步减缓趋于稳定的时候,才会有泡沫会不会破的疑问,而这起码需要十年以上的时间。  对于楼市泡沫说,最根本的问题是我们不能也不应该用国外的标准来评价中国的房地产现状。国外与中国在很多情况上都不相同,包括人口总量与构成,包括经济与房地产行业的发展阶段等等。  首先我们必须承认楼市确实有泡沫存在,但另一方面也要具体分析与泡沫相关的各种因素。目前情况是,房地产行业的泡沫有产生,也有消化,是一个动态的过程。与此同时,我们也处在一个大的城镇化进程当中,在这个过程中,会不断有新的房地产方面的需求产生出来去消化泡沫,所以我们也要用动态的观点来认识所谓的泡沫。  另一方面,比如我们一直讨论的空置率问题,实际上并没有很多人想象中那么严重。虽然目前城市中拥有2套房子的比例较高,但这些房子很多是城市功能配置不均衡的产物。举个例子,比如一家人为了孩子上学在主城有一套住房,因不甘心主城房子的小空间,在郊区另有一套房子,这种情形非常多,但并没有明显的投资属性,不能说这就是楼市泡沫。  我们的城镇化进程还有很长的路要走,我们的房地产市场发展也只有十多年的时间,一直处于相对不稳定的变动状况之中。现在的房地产行业历史遗留问题多,发展时间短,所有这些都需要一个消化的过程。在这个过程中,波动是不可避免的,但自我修复能力也是非常强的。这个就像一个人的少年时期,不可能不犯错误,但也有非常多的机会去修正完善。  回过头看我们房地产调控这么多年,我们的主城名义价格一直没有降,这也正说明需求确实在不断涌现,是一个比较良性的发展阶段。我国目前的城市化率只有51%左右,依然非常有发展前景。  我的观点是,只有当城市化进程逐步减缓趋于稳定的时候,才会有泡沫会不会破的疑问,而这起码需要十年以上的时间。

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